เมื่อออกสินเชื่อจำนองธนาคารจะต้องซื้อกรมธรรม์สำหรับผู้กู้ด้วยค่าใช้จ่ายของตนเอง ยิ่งไปกว่านั้นพวกเขาจะต้องทำประกันไม่เพียง แต่อสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังรวมถึงชีวิตและสุขภาพของผู้ให้กู้และแม้แต่ค่าใช้จ่ายในการตรวจสุขภาพ อย่างไรก็ตามการจำนองสำหรับประชาชนจะไม่ตกอยู่ในราคาโดยเฉพาะเนื่องจากค่าใช้จ่ายใหม่จะรวมอยู่ในอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ แต่ขั้นตอนจะโปร่งใสมากขึ้น - ผู้กู้จะทราบค่าใช้จ่ายทั้งหมดของการจำนองทันทีไม่ใช่เมื่อเซ็นเอกสารเหมือนที่เกิดขึ้นในขณะนี้ ซึ่งหมายความว่าจะสามารถเปรียบเทียบข้อเสนอของธนาคารต่างๆได้อย่างเต็มที่
ธนาคารแห่งรัสเซียได้เปิดเผยแนวคิดใหม่เกี่ยวกับการประกันการจำนองซึ่งพัฒนาขึ้นตามคำสั่งของประธานาธิบดีในการดำเนินมาตรการเพื่อลดต้นทุนการกู้ยืมเพื่อการจำนอง ต้นทุนการประกันภัยเป็นองค์ประกอบหนึ่งของต้นทุนการจำนองทั้งหมดและมักจะเพิ่มขึ้นอย่างมาก ในขณะเดียวกันประชาชนจะถูกบังคับให้จ่ายเงินไม่เพียง แต่ผลิตภัณฑ์ประกันภัยเท่านั้น แต่ยังรวมถึงค่าคอมมิชชั่นของหน่วยงานให้กับธนาคารสำหรับการส่งเสริมและขายกรมธรรม์ของ บริษัท ประกันโดยเฉพาะซึ่งสามารถเข้าถึงได้ถึง 40%
มันทำงานอย่างไร
ตอนนี้ตามกฎหมายว่าด้วยการจำนองประชาชนจะต้องประกันทรัพย์สินที่ได้มา บ่อยครั้งที่คุณต้องซื้อประกันอุบัติเหตุและความเจ็บป่วยด้วยเช่นกันโดยกฎหมายไม่ได้บังคับ แต่ในทางปฏิบัติธนาคารจะลดอัตราดอกเบี้ยเมื่อมีการออก ผู้กู้เป็นผู้จ่ายค่าประกัน
ผู้กู้สามารถซื้อกรมธรรม์ได้จากผู้ประกันตนที่ได้รับการรับรองจากธนาคารเท่านั้นและส่วนใหญ่เมื่อเลือก บริษัท จากรายการนี้จะได้รับคำแนะนำจากพนักงานธนาคารที่ยื่นขอจำนอง
การเปลี่ยนแปลงในโปรแกรมสถานะของการจำนองสิทธิพิเศษจะช่วยนักพัฒนาได้หรือไม่?
ตามที่ระบุไว้โดยธนาคารกลางในปัจจุบันตลาดการประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยของรัสเซียค่อนข้างเข้มข้น บริษัท ประกันประมาณ 16 รายมีการใช้งานอยู่ ในปี 2019 พวกเขารวบรวมเงินได้ประมาณ 42 พันล้านรูเบิลภายใต้สัญญามากกว่า 8 ล้านสัญญา ในขณะเดียวกันสัญญาจำนวนมาก (มากกว่า 80%) ได้รับการสรุปโดยองค์กรประกันภัยเพียงห้าแห่ง
สถานการณ์นี้เป็นผลมาจากการกระจุกตัวของตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย: 83% ของจำนวนข้อตกลงที่มีอยู่ทั้งหมด (4.3 ล้านข้อ) อยู่ในพอร์ตสินเชื่อของธนาคารที่ใหญ่ที่สุด 5 แห่ง
จากการคำนวณของธนาคารกลางอัตราสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ออกในปี 2562 เฉลี่ย 9.94% และต้นทุนเงินกู้เต็มจำนวน (รวมประกันภัย) เท่ากับ 11.41% ค่าประกันที่แท้จริงโดยเฉลี่ย 0.74% ของจำนวนเงินจำนองซึ่งอยู่ที่ประมาณ 16,000 รูเบิลต่อปี
ในเวลาเดียวกันผู้กู้ไม่สามารถรับข้อมูลเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายทั้งหมดของเงินกู้ได้ทันที มีการประกาศให้เขาทราบทันทีก่อนที่จะสรุปสัญญาหลังจากได้รับการอนุมัติใบสมัครสินเชื่อทรัพย์สินจะถูกเลือกและชำระค่าใช้จ่ายในการดำเนินการเอกสารที่จำเป็นทั้งหมด ในขั้นตอนของการเลือกธนาคารสำหรับการจำนองผู้กู้สามารถมุ่งเน้นไปที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้เท่านั้น
ใครต้องการประกัน
ราคาประกันจะไม่เปลี่ยนแปลงหากอัตราดอกเบี้ยลดลงเช่นที่เกิดขึ้นตัวอย่างเช่นในปีที่แล้วเนื่องจากการลดลงของอัตราสำคัญของธนาคารแห่งรัสเซีย ดังนั้นส่วนแบ่งของค่าประกันในต้นทุนรวมของเงินกู้จำนองจึงเพิ่มขึ้นเท่านั้น
ธนาคารกลางตั้งข้อสังเกตว่าระดับการชำระเงินประกันสำหรับการจำนองอยู่ในระดับต่ำมาก (ในปี 2019 การชำระเงินประกันมีเพียง 3% ของเบี้ยประกันภัยที่เรียกเก็บจากการประกันหลักประกันและ 15% ของเบี้ยประกันชีวิตและสุขภาพ) และเงินส่วนใหญ่ที่รวบรวมโดย บริษัท ประกัน (85-97%) ถูกส่งไปจ่ายค่าธรรมเนียมตัวแทนสำหรับการส่งเสริมและขายกรมธรรม์ (ส่วนใหญ่มักเป็นธนาคารเจ้าหนี้) เพื่อครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและผลกำไรของผู้ประกันตน
COVID-19 ทำให้ความต้องการของผู้ซื้ออพาร์ทเมนท์ในอาคารใหม่เปลี่ยนไป
หากต้องการผู้กู้สามารถซื้อประกันนอกธนาคารโดยหลีกเลี่ยงการจ่ายค่าคอมมิชชั่นรองประธานของสหภาพผู้ประกันตนแห่งรัสเซียทั้งหมด Viktor Dubrovin กล่าว ตามที่เขากล่าวภาษีสำหรับการประกันภัยภาคบังคับของอสังหาริมทรัพย์โดยเฉลี่ย 0.1% ของจำนวนเงินเอาประกันภัยซึ่งตามกฎแล้วจะเท่ากับจำนวนหนี้เงินกู้จำนอง เมื่อพิจารณาว่าขนาดเฉลี่ยของเงินกู้ดังกล่าวคือ 2.5 ล้านรูเบิลค่าประกันจะอยู่ที่ 2.5 พันรูเบิลในปีแรก ในปีที่สองและปีต่อ ๆ ไปจะลดลงตามสัดส่วนของหนี้ที่ลดลง
อัตราภาษีสำหรับการประกันชีวิตโดยสมัครใจขึ้นอยู่กับอายุของผู้กู้และมีตั้งแต่ 0.18% ถึง 0.6% นั่นคือโดยเฉลี่ยประมาณ 7-10,000 รูเบิลในปีแรก ในบางธนาคารการปฏิเสธการทำประกันนี้จะไม่ส่งผลกระทบต่อดอกเบี้ยจำนอง แต่อย่างใดในทางอื่น ๆ สามารถเพิ่มต้นทุนได้ 0.5-1%
จากข้อมูลของ บริษัท เดียวกัน "Ipoteka. Tsentr" การปฏิเสธการทำประกันชีวิตและกรรมสิทธิ์จะทำให้อัตราเงินกู้โดยเฉลี่ยเพิ่มขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้จาก 2% เป็น 7%
Viktor Dubrovin กล่าวว่าขนาดของค่าคอมมิชชั่นของหน่วยงานจะแตกต่างกันไปมากและมีตั้งแต่ 10 ถึง 40% “นี่เป็นเรื่องสมเหตุสมผลเนื่องจากสถาบันสินเชื่อรับงานบางอย่าง: เพื่อเลือก บริษัท ประกันสร้างผลิตภัณฑ์ประกันภัยการให้คำปรึกษาการเผยแพร่เอกสาร ธนาคารหลายแห่งให้ความร่วมมืออย่างเต็มที่เกี่ยวกับการประกันภัยรวมถึงการมีส่วนร่วมในการยุติความสูญเสีย” เขาอธิบาย
ในขณะเดียวกันก็เป็นธนาคารที่ให้ความสนใจมากที่สุดในการประกันการจำนองธนบัตรของธนาคารกลาง เมื่อเกิดเหตุการณ์ที่ผู้เอาประกันภัยเงินจะไปหาเขา - เพื่อชำระหนี้ของผู้เอาประกันภัยในการจำนอง
ในทางกลับกันผู้กู้ปฏิเสธการทำประกันในทุกโอกาสแม้ว่าธนาคารจะปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย - ในบางกรณีค่าประกันจะสูงกว่าเงินฝากออมทรัพย์จากดอกเบี้ย นอกจากการจำนองแล้วสัญญาประกัน (ทั้งทรัพย์สินชีวิตและสุขภาพ) ยังหายากมากในรัสเซีย
“โดยทั่วไปความสนใจของผู้กู้อยู่ที่การลดปัญหาต่างๆเช่นการเลือก บริษัท ประกันภัยการเจรจากับ บริษัท ประกันภัยเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายของกรมธรรม์การร่างและการสรุปข้อตกลงการประกันภัยนอกเหนือจากสัญญาเงินกู้และการมีส่วนร่วมในกระบวนการ การชำระเงินประกันเมื่อเกิดเหตุการณ์ที่เอาประกันภัย ผู้กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยแต่ละรายมักไม่ค่อยมีสถานะการต่อรองที่แข็งแกร่งเพียงพอที่จะได้รับเงื่อนไขราคาที่ดีที่สุดจากผู้ประกันตนหรือมีส่วนร่วมในกระบวนการชำระความสูญเสียอย่างมีประสิทธิภาพในกรณีที่ผู้ประกันไม่เห็นด้วยโดยปราศจากความช่วยเหลือ สำหรับประชาชนจำนวนมากขั้นตอนเหล่านี้เป็นความยุ่งยากที่ไม่จำเป็นของชีวิตที่ตึงเครียดซึ่งเกี่ยวข้องกับการได้รับและชำระคืนเงินกู้จำนองแล้ว” ธนาคารแห่งรัสเซียกล่าว
การจำนองจะถูกกว่าหรือไม่
หน่วยงานกำกับดูแลคาดว่าข้อสรุปของสัญญาประกันภัยโดยธนาคารไม่ใช่โดยผู้กู้จะนำไปสู่การลดราคา ประการแรกธนาคารจะประกันกลุ่มผู้กู้ทั้งหมดในคราวเดียวและจะสามารถเจรจาต่อรองต้นทุนนโยบายที่ถูกลงได้ ประการที่สองคุณจะไม่ต้องจ่ายค่านายหน้าตัวแทนให้กับธนาคารเนื่องจากความจำเป็นในการส่งเสริมสิ่งนี้มิฉะนั้นผู้ประกันตนจะหายไปเอง จากการคำนวณของธนาคารกลางหากใช้แนวทางที่เสนอต้นทุนการจำนองในปี 2562 จะลดลง 0.15-0.67 เปอร์เซ็นต์
การจำนองแบบสัมปทานจะสนับสนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์หรือไม่?
อย่างไรก็ตามแม้ว่าจะมีการหารือเกี่ยวกับแนวคิดใหม่สหภาพผู้ประกันตนแห่งรัสเซียทั้งหมดและสมาคมธนาคารรัสเซียได้ยื่นอุทธรณ์ร่วมกันไปยังประธานธนาคารแห่งรัสเซีย Elvira Nabiullina ซึ่งพวกเขาย้ำว่า ค่าประกันดังกล่าวสามารถทำได้เพียง ได้รับการชดเชยจากการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้” สมาคมธนาคารรัสเซียประเมินการเติบโตที่เป็นไปได้ที่ 0.5-1 เปอร์เซ็นต์
“น่าเสียดายที่ผู้กู้จะไม่ได้รับประโยชน์จากการเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขค่าใช้จ่ายจะตกเป็นภาระของธนาคารซึ่งจะชดเชยให้กับค่าใช้จ่ายของผู้กู้เช่นโดยการเพิ่มอัตรา อัตราดอกเบี้ยเงินกู้โดยคำนึงถึงรูปแบบการประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่อาจเพิ่มขึ้นประมาณ 0.3–0.5 เปอร์เซ็นต์” Olga Bazhutina ผู้อำนวยการทั่วไปของ Ipoteka. Tsentr กล่าว
ยังคงเป็นเรื่องยากที่จะบอกว่าอัตราจะเติบโตเท่าใด Viktor Dubrovin กล่าว “อัตราการจำนองเป็นเรื่องราวที่มีการแข่งขันสูงและตกเป็นเป้าหมายของรัฐบาลอย่างต่อเนื่อง เป็นไปได้มากว่าจะไม่มีการโอนกำไรที่สูญเสียไปเป็นต้นทุนของการจำนองโดยตรง เขากล่าว
สหภาพผู้ประกันตนแห่งรัสเซียทั้งหมดเชื่อว่าแทนที่จะเปลี่ยนค่าใช้จ่ายรัฐควรกำหนดมาตรฐานขั้นต่ำสำหรับผลิตภัณฑ์ประกันภัยและควบคุมการเปิดเผยข้อมูลทั้งหมดต่อผู้บริโภค และตัวเขาเองจะสามารถเลือกซื้อสินค้าและสถานที่ใดได้
ในทางกลับกันธนาคารกลางเชื่อมั่นว่า "การรักษาแนวปฏิบัติในปัจจุบันในการจ่ายเงินโดยผู้กู้ค่าธรรมเนียมหน่วยงานที่สำคัญสำหรับการซื้อกรมธรรม์เพื่อรักษาความถี่ในการสื่อสารกับผู้ประกันตนดูเหมือนจะไม่เหมาะสม"
ในมุมมองของแนวโน้มการลดลงของอัตราดอกเบี้ยที่สำคัญอาจเป็นไปได้ว่าการจำนองจะไม่เพิ่มขึ้นในราคาที่ปรึกษาทางการเงินอิสระ Natalya Smirnova กล่าว
“มีแนวโน้มว่าเราจะเห็นอัตราสำคัญที่ 4% และเงื่อนไขจะไม่เปลี่ยนแปลงจะไม่มีการขึ้นราคาอย่างมีนัยสำคัญ นอกจากนี้เราต้องไม่ลืมว่าในช่วงที่เกิดโรคระบาดธนาคารต้องเผชิญกับการลดลงของกำลังซื้อดังนั้นในตอนนี้การขึ้นอัตราดอกเบี้ยมากเกินไปจะไม่มีเหตุผลมิฉะนั้นจะมีความเสี่ยงที่จะสูญเสียผู้มีโอกาสเป็นลูกค้า” เธออธิบาย
ผู้กู้จะได้อะไร
ดังนั้นนอกเหนือจากการประกันทรัพย์สินแล้วประชาชนจึงต้องซื้อกรมธรรม์ประกันชีวิตและสุขภาพ แนวคิดนี้ระบุรายการขั้นต่ำของความเสี่ยงของผู้เอาประกันภัย ตัวอย่างเช่นในการประกันภัยทรัพย์สินคือการสูญเสียหรือความเสียหายอันเป็นผลมาจากไฟไหม้การระเบิดน้ำท่วมภัยธรรมชาติการกระทำที่ไม่ชอบด้วยกฎหมายของบุคคลที่สามข้อบกพร่องของโครงสร้าง ในการประกันชีวิตและสุขภาพ - การกำหนดกลุ่มความพิการ I หรือ II การเสียชีวิตของผู้กู้อันเป็นผลมาจากอุบัติเหตุหรือการเจ็บป่วย
ก่อนที่จะสิ้นสุดสัญญา บริษัท ประกันภัยสามารถส่งพลเมืองไปตรวจสุขภาพ - โดยเป็นค่าใช้จ่ายของธนาคารหากมีการสรุปสัญญาในภายหลัง
ในแง่หนึ่งนี่เป็นสิ่งที่ดีเพราะในกรณีที่มีปัญหาสุขภาพประกันจะครอบคลุมการชำระเงินจำนองและในกรณีที่เสียชีวิตครอบครัวจะไม่ตกอยู่ภายใต้การคุกคามของการขับไล่
“ผู้กู้จะไม่สามารถปฏิเสธการทำประกันเพื่อประหยัดค่าใช้จ่ายได้และด้วยเหตุนี้พวกเขาจะไม่พบว่าตัวเองอยู่ในสถานการณ์ที่ไม่มีอะไรต้องจ่ายค่าจำนองและครอบครัวอาจสูญเสียอพาร์ตเมนต์หากสถานการณ์ไม่ฟื้นตัว (วันหยุดพักผ่อนจำนองไม่ได้จัดให้เป็นเวลานาน) และปรากฎว่าผู้กู้ได้รับความคุ้มครองจากความเสี่ยงอย่างแน่นอน” Natalya Smirnova กล่าว
ในทางกลับกันคุณจะไม่สามารถปฏิเสธการประกันได้และคุณจะต้องจ่ายมันเย็บเข้าไปในร่างกายของเงินกู้เป็นเวลาหลายปีจนกว่าการจำนองจะได้รับการชำระคืนเต็มจำนวน True จะมีการกระจายค่าประกันและดังนั้นจึงไม่สามารถสังเกตเห็นได้ ตอนนี้มีการจ่ายปีละครั้งรวมทั้งการชำระค่าจำนองและค่าใช้จ่ายดังกล่าวมักจะคำนึงถึงงบประมาณ
ตอนนี้ด้วยการชำระคืนเงินกู้ก่อนกำหนดสามารถคืนเงินประกันบางส่วนลบจำนวนเดือนที่เหลือและค่าคอมมิชชั่นประกัน หรือคุณอาจไม่ส่งคืนกรมธรรม์จะมีผลบังคับใช้จนถึงสิ้นปีที่ชำระเงิน ตอนนี้เนื่องจากค่าประกันจะกระจายไปในลักษณะเดียวกับดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยจึงจะสิ้นสุดโดยอัตโนมัติเมื่อชำระเงินก่อนกำหนด
เนื่องจากราคาประกันจะรวมอยู่ในอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ทันทีดังนั้นประชาชนจึงสามารถเปรียบเทียบต้นทุนทั้งหมดของการจำนองในธนาคารต่างๆได้ง่ายขึ้น และนี่อาจเป็นเพียงข้อดีที่แท้จริงจากการปฏิรูป